La Suisse commence à se calquer sur le modèle français en matière de régulation des logements loués en courte durée. Vaud et Genève travaillent actuellement à la création de registres sur lesquels devront figurer tous les loueurs ou sous-loueurs de logements via des plateformes numériques de type Airbnb. À cela s’ajoute l’obligation de louer moins de 90 jours par an, faute de quoi une demande de changement d’usage auprès de la commune doit être demandée. Une taxe de séjour doit également être prélevée auprès des hôtes pour tenter de mettre sur un pied d’égalité les logements Airbnb et les hôtels.
Est-ce que cette régulation est nécessaire ?
La réponse est probablement oui.
Quand il y a des dérives comme sur le canton de Genève, où un propriétaire d’immeubles loue chacun de ses 200 studios à 2700 CHF/mois dans des conditions plutôt vétustes, il convient de réguler (voir détails sur cette affaire ici). Et ce en particulier dans les villes où la demande locative est tellement forte que ce genre d’aberrations peut avoir lieu.
Mais comment ?
L’approche adoptée par Genève et Vaud est très similaire à l’approche française pour les villes de plus de 200,000 habitants, cependant un point essentiel doit encore être clarifié. Il concerne la capacité des communes à accepter ou refuser un changement d’usage. En France, chaque ville de plus de 200,000 habitants a ses propres spécificités, mais il y a souvent un mécanisme où la ville peut dire non à la demande de changement d’usage si certains critères ne sont pas respectés (comme par exemple : seuls des biens immobiliers détenus par des personnes physiques peuvent obtenir le changement d’usage, les biens immobiliers détenus par des sociétés sont exclus).
C’est un point essentiel car cela détermine in fine la qualité et le nombre de logements de type Airbnb qu’il y aura sur une ville donnée. Plus on tente d'empêcher ce type d’activité, plus on sabote le mécanisme d’équilibrage de l’offre et de la demande et plus on crée des privilèges pour certains, au détriment de la mise en concurrence.
En France, on observe que les communes mettent de plus en plus de “bâtons dans les roues” aux loueurs qui souhaitent se lancer dans cette activité, ce qui permet aux loueurs existants de "s'asseoir sur leurs lauriers” et de capter la demande locative de courte durée sans avoir à faire autant d’efforts que s’ils étaient mis en concurrence avec de nouveaux logements. Cela n’est évidemment pas non plus bénéfique pour les prix que paient les hôtes, qui restent élevés si on limite trop l’offre de ce type de logements. Au final, un loueur arbitre entre 2 options :
louer en longue durée pour un loyer moins élevé mais avec peu de gestion locative
louer en courte durée pour un loyer plus élevé mais avec plus de gestion locative
Si on permet à quiconque de louer en courte durée sans mettre trop de barrières à l’entrée, alors un équilibre va se trouver tout seul et la différence de loyer entre longue et courte durée correspondra à la valeur du temps de gestion supplémentaire.
J’invite donc les cantons qui cherchent à réguler l’activité des logements de type Airbnb à ne pas simplement copier-coller l’approche française, mais à réfléchir plus loin aux conséquences de la régulation qu’ils sont en train de mettre en place.
A bon entendeur !
Cheers,
Flavien @ The Investor Group
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