5% au lieu de 20% de fonds propres pour l’achat d’un bien immobilier en Suisse ?
Une proposition de projet de loi émanant du PLR et de l’UDC pour le canton de Genève pourrait bientôt être déposée en ce sens : l’Etat viendrait en renfort pour les classes moyennes dans le cadre de l’accès à la propriété, en finançant jusqu’à trois quarts (15%) des fonds propres actuellement requis pour une acquisition immobilière en Suisse.
Ce prêt étatique, réservé aux primo-accédants uniquement, serait à rembourser sur une période de 10 ans et ne serait valable que sur les biens valant moins de 1,200,000 CHF.
L’intention est louable, cependant je vois plusieurs problèmes :
Les quelques biens immobiliers valant encore moins de 1,200,000 CHF seront très demandés puisque que l’on créerait d’un seul coup une forte demande sur tous les biens jusqu’à 1,200,000 CHF. Leurs prix vont donc naturellement augmenter pour finalement dépasser le seuil des 1,200,000 CHF. On ne serait pas plus avancé, avec des prix de départ à 1,200,000 CHF !
Il n’est pas clair si l’Etat ferait un prêt à taux 0 ou s’il s'alignerait sur les taux hypothécaires pratiqués par les banques. Qui dit prise de risque dit rémunération du risque, et pas sûr que le contribuable accepte que l’argent de ses impôts soit distribué sous forme de prêt hypothécaire non rémunéré.
Un tel dispositif aurait un coût supplémentaire pour le contribuable : il faudrait créer un département spécifique au sein de l’administration cantonale avec du personnel qui étudie tous les dossiers de candidature, fasse le suivi des opérations, gère les saisies des biens en cas de non remboursement des prêts etc.
Cette proposition va à l’encontre du principe fondamental des 20% de fonds propres de la FINMA pour l’accès à la propriété : il paraît difficile d’avoir l’accord de Berne en la matière mais on peut toujours rêver (d’autant que l’ensemble de la Suisse a un taux de propriétaires deux fois plus élevé que dans le canton de Genève, qui est l’origine de la proposition)
Un remboursement sur 10 ans de ces 15% prêtés par l’Etat paraît ambitieux : pour un bien à 1,000,000 CHF, cela représenterait 15,000 CHF par an. En supposant le cas le plus favorable pour l’emprunteur (taux 0% sur le prêt étatique), il faut ajouter les intérêts sur les 80% financés par la banque (disons 1% sur 800,000 CHF, soit 8,000 CHF par an) et l’amortissement de l’hypothèque de 2è rang sur 15 ans (disons 200,000 CHF sur 15 ans, soit 13,333 CHF par an). Pour un bien à 1,000,000 CHF, cela voudrait dire une mensualité à environ 3000 CHF, ce qui est élevé pour la classe moyenne, qui paie un loyer moins élevé que cela pour justement habiter dans les logements valant moins de 1,200,000 CHF.
L’idée est intéressante et on peut saluer l’initiative, cependant je vois mal comment cette proposition pourrait fonctionner telle qu’elle est présentée.
C’est en tous cas un sujet que l’on va suivre dans les prochains mois !
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