L’inflation est au cœur de toutes les discussions des investisseurs ces derniers temps et même si l’on peut débattre de l’intensité et de la rapidité des mesures nécessaires pour la limiter, il semble que l’on converge vers un resserrement des politiques monétaires.
La Suisse sera vraisemblablement parmi les derniers pays à augmenter ses taux d’intérêt et attendra que l’UE prenne les devants en la matière pour éviter une appréciation trop brusque du franc.
Le graphique ci-dessous montre l’évolution des rendements à 10 ans des obligations américaines, allemandes, françaises et suisses pour comparaison. On voit que l’écart entre la Suisse et les pays en Europe est encore compressé à quasiment zéro et comme les rendements en Europe ne semblent pas encore intégrer l'anticipation de la hausse des taux, il semble improbable que la Suisse décide d’augmenter ses taux avant ses voisins.
Source : OCDE
Ceci nous amène à la question du titre de l’article : quel sera l’impact d’une remontée des taux sur les prix immobiliers suisses ?
La réponse va dépendre évidemment de l’ampleur et de la rapidité du durcissement de la politique monétaire.
Je n’ai pas de boule de cristal, mais voici ce que l’on sait avec certitude ou quasi-certitude :
Selon l'Administration fédérale des finances (AFF),
"tant le volume des crédits hypothécaires que les prix des immeubles d'habitation ont augmenté dans des proportions que ne peuvent justifier des facteurs fondamentaux tels que les loyers et les revenus"
La Banque Nationale Suisse (BNS) a déjà décidé d’imposer aux banques une augmentation de leurs fonds propres pour assurer la couverture de leurs créances hypothécaires (voir article ici)
Les anticipations de remontée de taux se font déjà ressentir sur les taux des crédits hypothécaires, comme on peut le voir sur ce graphique :
On est passé de 1.3% en fin d’année 2021 à 1.8% en ce milieu de mois de février 2022. C’est beaucoup ! Sur une maison à 2 millions de franc, cela représente 8000 CHF de plus par an à rembourser à la banque (80% * 2,000,000 CHF * 0.5% = 8,000 CHF/an).
La BNS va y aller très doucement avec la remontée des taux pour éviter tout risque de correction brutale, cependant la relation historique entre taux hypothécaires et prix immobiliers suggère que l’on pourrait assister à un ralentissement et peut-être même une baisse des prix à court ou moyen terme
Dans un scénario de baisse des prix, la BNS ferait tout pour enrayer une spirale baissière car cela poserait un risque systémique insupportable pour l’ensemble du système financier
La prudence est donc de mise dans le contexte actuel d’incertitude sur les politiques monétaires des banques centrales. Plus que jamais, les politiques monétaires ont un impact considérable sur la valeur de notre patrimoine et des différents actifs qui le composent !
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Cheers,
Flavien @ The Investor Group
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