Lorsque l’on signe un contrat de prêt hypothécaire, il est important d’évaluer les risques que l’on prend.
Un de ces risques, c’est le cas où le prix du bien immobilier qu’on est en train d’acheter à crédit baisse dans les années qui suivent notre acquisition.
Que se passe-t-il dans ce scénario ? Quels sont les recours de la banque ?
Selon le côté de la frontière (suisse ou français), la banque qui finance l’acquisition immobilière ne va pas imposer les mêmes conditions.
Voici une clause contractuelle type de prêt en Suisse pour le financement d’un bien immobilier suisse :
On lit clairement dans le 2ème point qu’en cas de moins-value, la créancière hypothécaire (=la banque) peut demander la résiliation du contrat de prêt, ce qui signifie concrètement qu’un remboursement intégral serait dû moyennant un préavis de 3 mois.
Dans la pratique, si le marché venait à baisser, la banque n’aurait pas intérêt à demander la résiliation car elle forcerait l’emprunteur à vendre le bien en urgence pour récupérer le montant dû, ce qui aurait pour effet de faire baisser le marché encore davantage.
La solution logique pour que les 2 parties s’y retrouvent est donc pour la banque de demander à l’emprunteur de rembourser du principal de manière à ce que le montant des fonds propres de l’emprunteur remonte à nouveau à 20%.
Exemple : l’emprunteur achète un bien à 1,000,000 CHF, qu’il finance au moyen d’un prêt bancaire de 800,000 CHF et 200,000 CHF de fonds propres.
Si la banque évalue (preuves à l’appui) que la valeur du bien est passée à 900,000 CHF quelques années plus tard, alors elle est contractuellement en droit de résilier le contrat. Elle n’a pas intérêt à le faire car l’emprunteur devrait alors vendre dans la précipitation et ferait vraisemblablement baisser son prix de vente (potentiellement bien en deçà de 900,000 CHF).
Du coup, la banque opterait plutôt pour que l’emprunteur lui verse un montant tel que les fonds propres remontent à 20%, à savoir 80,000 CHF de remboursement anticipé (100,000 CHF de fonds propres restants + 80,000 CHF = 20% de 900,000 CHF, la nouvelle valeur du bien immobilier).
Comparativement, voici une clause contractuelle type de prêt en France pour le financement d'un bien immobilier français :
La banque n’a pas la possibilité de résilier le contrat en cas de moins-value immobilière, ce qui est clairement un risque en moins pour l’emprunteur.
Tant que l’emprunteur continue de rembourser son prêt normalement, la banque n’est pas en droit de demander un remboursement anticipé, qu’il y ait plus-value ou moins-value sur le bien immobilier.
On retrouve des clauses similaires dans les autres pays européens grâce à la standardisation souhaitée par l’UE.
Pour apprendre à investir au-delà des frontières suisses et obtenir des conditions bancaires plus favorables aux emprunteurs, c’est par ici : https://formation.the-investor-group.com/catalogue-immobilier
Cheers,
Flavien @ The Investor Group
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