Le 12 décembre 2021, vous avez probablement vu passer le « coup du siècle » pour les 16 ans de la plateforme QoQa, proposant une réduction de 45% sur les 61 appartements du projet La Colline (mené par la société Realitim) à Remaufens, dans le canton de Fribourg.
Cela soulève plusieurs questions comme par exemple :
Comment cela est-il possible ?
S'agit-il vraiment d'une affaire exceptionnelle ?
Va-t-on enfin vers une démocratisation de la propriété en Suisse ?
Dans cet article, nous allons examiner l'opportunité proposée par QoQa sous plusieurs angles.
Vous êtes propriétaires du bâti mais pas du terrain
C'est une offre à laquelle il est difficile de résister à première vue, mais il est important de rappeler qu'il ne s'agit pas d'un achat "classique" de bien immobilier, au sens de la pleine propriété (càd bâti ET terrain).
QoQa a été clair sur le fait que les futurs acquéreurs ne seront pas propriétaires du terrain, avec pour conséquence le fait de devoir s’acquitter d’une redevance, une forme de "loyer" à verser au propriétaire du terrain, sur une durée de 99 ans dans l’exemple de Remaufens.
Cela explique la réduction de 45% avancée dans l’offre promotionnelle, qui s’accompagne donc d’un loyer supplémentaire à verser.
Il y a également un certain nombre de risques liés à ce type de transaction, que l’on nomme droit de superficie dans le jargon immobilier (ou encore DDP, pour droit distinct et permanent).
Difficultés à la revente
Selon cet article du site moneyland.ch, le fait de ne pas posséder le terrain ajoute une illiquidité supplémentaire à la revente, puisque le futur acquéreur du bâti devra accepter les conditions existantes de location du terrain en plus de tomber d’accord avec vous sur les conditions d’achat du bâti. Cela allonge les procédures et réduit donc le nombre d’acheteurs potentiels.
De plus, c’est le terrain qui a tendance à prendre de la valeur dans le temps, pas le bâti. En cas de revente, vous ne profitez donc pas de la prise de valeur de l’emplacement sur lequel votre bâti se trouve, mais vous vous retrouvez à vendre un bâti qui a pris de l’âge, risquant ainsi potentiellement une moins-value.
Pire encore, vu que le terrain prend de la valeur, vous vous retrouvez à payer un loyer de plus en plus important, puisque le propriétaire de votre terrain va bien évidemment indexer votre loyer sur l’inflation ou effectuer une réévaluation périodique de la valeur du terrain pour réviser le loyer.
Pour les raisons évoquées ci-dessus, les banques financent d’ailleurs plus difficilement ce type d’opérations.
Qui sont les réels gagnants ?
Sur le tableau ci-dessus fourni par QoQa pour l’opération de Remaufens, la valeur du terrain est de CHF 220’000.-, sur lequel on paie un loyer de CHF 580.- / mois (qui augmentera avec l’inflation). Cela représente donc un rendement annuel de 3,16% (= 12 * 580 / 220’000), ce qui est moins élevé qu’en location classique (12 * 1’680 / 490,000 = 4,11%).
Il semble donc plus avantageux d’acheter en DDP plutôt que de louer (on paie un loyer moins élevé en proportion et on bénéficie de l’amortissement), mais la pleine propriété apparaît comme la meilleure option, pourvu qu'on ait la capacité financière, évidemment.
Le concept de DDP est donc une forme hybride de propriété qui peut séduire une partie de la population.
Cependant, les vrais gagnants sont la société Realitim, propriétaire des terrains et qui réalise en quelques minutes la vente sur plan de l’intégralité de son projet (ce qui lui fait gagner beaucoup de temps et réduit considérablement le risque de commercialisation), ainsi que la plateforme QoQa, qui en tant qu'apporteur d'affaires, touche vraisemblablement une (juteuse) commission sur le succès de l’opération.
Conclusion
Il est difficile de donner un avis définitif sur le DDP. D'un côté, il permet à des personnes qui n'ont pas les moyens d'acheter en pleine propriété de devenir (partiellement) propriétaire. D'autre part, il semble que le DDP comporte un certain nombre de risques pour l’acquéreur du bâti, que nous avons évoqués plus hauts.
Devant le succès revendiqué par QoQa sur cette opération (les biens sont partis en quelques minutes), je ne serais pas surpris de voir ce genre d’opportunités se multiplier à l’avenir.
Alors, qu'en pensez-vous ? Le DDP est-il une bonne affaire pour les acheteurs ou est-il surtout avantageux pour la plateforme QoQa et le promoteur immobilier ? Faites-nous part de vos réflexions dans les commentaires ci-dessous !
Cheers,
Joel @ The Investor Group
P.S. : si devenir pleinement propriétaire à un prix abordable vous intéresse, découvrez comment faire en vous inscrivant à notre formation gratuite : https://www.the-investor-group.com/formations-offertes
J'ai vu passer l'annonce et pensais effectivement que c'était l'offre du siècle (pour les 16 ans de Qoqa).
Mais suite à cette analyse complète, je vois différemment la chose. Merci pour cet éclaircissement.👍🏼