Parmi les objections récurrentes pour un achat immobilier locatif, on retrouve quasi systématiquement le risque de loyers impayés.
C’est vrai, les locataires sont protégés. Il y a des procédures à suivre en cas d’impayés et elles peuvent être longues et coûteuses. Cela m’est arrivé une seule fois, sur un de mes immeubles en Allemagne : un des appartements était loué à un locataire qui ne payait déjà plus son loyer depuis près d’un an au propriétaire précédent, et j’ai acheté en connaissance de cause, en sachant que j’allais devoir me charger moi-même de l’expulsion.
Mis à part cela, je n’ai jamais eu d’impayés.
Pourquoi ?
Tout simplement parce que je fais attention à qui je loue mes biens et que je regarde ce que font les assurances qui proposent des garanties loyer impayé (GLI).
Une assurance GLI facture en moyenne 3% de vos loyers (charges comprises). Cela dépend évidemment du marché et du dossier du locataire, mais en ordre de grandeur, cela vous coûtera 3% du loyer que vous verse le locataire.
Si les assurances proposent ces tarifs, c’est qu’elles gagnent de l’argent en le faisant, elles ne sont pas là pour perdre de l’argent.
Donc logiquement, si une assurance est prête à vous assurer contre le risque de loyer impayé pour un locataire donné, c’est que votre risque est faible. L’espérance de gain pour l’assurance ressemble à quelque chose comme ça schématiquement (car je ne tiens pas compte des franchises et des montants maximum de dégradations couvertes par exemple) :
étant la probabilité de loyer impayé.
En cas de loyer impayé, l’assurance doit vous rembourser un loyer entier (1er terme, à gauche) alors que quand tout va bien, l’assurance perçoit 3% du loyer que vous verse le locataire (2è terme).
La résolution de cette équation montre que la probabilité de loyer impayé doit donc être inférieure à 0.03 / 1.03 = 2.91% pour que l’assurance gagne de l’argent en faisant cette activité. Et les assurances ont toujours de la marge, on peut donc estimer la probabilité réelle en-deçà, entre 1% et 2% environ.
Conclusion : ce risque de loyer impayé est plutôt faible et il est assurable. Libre à vous de faire appel ou non à une assurance, mais plus d’excuses sur le risque de loyers impayés ;)
A titre personnel, je n’ai pas d’assurance GLI et je dors sur mes deux oreilles, étant donné que mon processus de sélection du locataire est aussi rigoureux que celui d’une assurance GLI.
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Cheers,
Flavien @ The Investor Group
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