L’immobilier indirect semble gagner en popularité en Suisse, avec notamment des crowdfunding* proposés pour investir dans des immeubles en Suisse.
L’idée ne date pas d’hier : vendre des parts d’immeubles comme un pur produit d’investissement, sans que vous n’ayez à vous retrousser les manches pour gérer l’immeuble vous-mêmes.
En échange, vous faites confiance au gérant et vous lui versez des frais pour délivrer une performance, un peu comme lorsque vous achetez une action boursière, où vous faites l’hypothèse que le management va tenir ses promesses et exécuter son plan pour développer l’entreprise et vous faire gagner de l’argent.
Ce qui me gêne un petit peu, c’est que cette professionnalisation nous donne l’impression que l’immobilier devient subitement abordable en Suisse (car les tickets d’entrée sont de quelques dizaines de milliers de francs pour devenir copropriétaire), alors qu’en réalité c’est un prétexte pour :
justifier l’existence de ces intermédiaires professionnels qui “s’occupent de tout pour vous à votre place”
justifier les prix élevés de l’immobilier suisse
permettre à l’immobilier suisse de repousser encore le plafond des prix des immeubles
Je m’explique : lorsqu’une plateforme de crowdfunding vous propose une opportunité de devenir copropriétaire dans un immeuble à partir de 25,000 CHF d’investissement, cela ne change quasiment rien à l’aboutissement de l’opération que l’immeuble coûte 5 millions ou 5.5 millions de francs, car il suffit à la plateforme de trouver quelques investisseurs particuliers supplémentaires prêts à mettre 25,000 CHF dans ce projet pour que l’opération puisse avoir lieu.
Mais pour la plateforme, c’est beaucoup plus intéressant d’avoir un prix d’immeuble à financer à 5.5 millions car elle touchera sa commission sur 5.5 millions au lieu de 5 millions, pour la même quantité de travail fournie. La plateforme se paie quasiment exclusivement sur le montant de la transaction (marge forte) et prélève ensuite des frais annuels servant à couvrir les coûts de gérance (marge faible). Il y a donc peu d’intérêt en pratique pour la plateforme à réaliser un bon travail de gérance, son intérêt principal se situant essentiellement dans le montant de la transaction à financer.
En tant qu’investisseur, il faut donc être vigilant sur la rentabilité annoncée et bien vérifier si cette rentabilité est effectivement aussi bonne voire meilleure que ce qu’on peut obtenir en moyenne dans la ville où le bien se trouve. Certes, la plateforme a intérêt à ce que l’investissement soit rentable pour ses investisseurs car le bouche à oreille aura rapidement raison de sa crédibilité dans le cas contraire, mais la rémunération de la plateforme est avant tout liée au nombre de transactions (si possible aux montants élevés) qu’elle réalise, qu’elles soient rentables ou non pour les investisseurs.
Un autre point de vigilance à garder en tête avec ce business model, c’est la solvabilité des autres copropriétaires avec lesquels vous investissez et que vous ne connaissez pas, vu qu’ils sont réunis par la plateforme. Dans une dizaine d’années, quand l’immeuble aura vieilli et qu’il faudra injecter de l’argent pour des travaux, est-ce que la majorité des copropriétaires aura les fonds nécessaires et l’envie de réinjecter du capital ?
Est-ce que la prise de décision est réellement fluide lorsqu’il y a plusieurs dizaines de copropriétaires qui ont des horizons de temps potentiellement très différents (certains souhaiteront vendre ou toucher des dividendes tout de suite alors que d’autres préféreront réinvestir) ? Investir en immobilier indirect ajoute en cela une illiquidité supplémentaire par rapport à la détention directe, car on est tributaire des décisions d’un grand nombre d’autres copropriétaires.
Comme pour tout investissement immobilier en Suisse, le risque sur la remontée des taux hypothécaires est également présent lorsqu’on investit en immobilier indirect. Que se passe-t-il si les taux hypothécaires remontent et que l’hypothèque coûte subitement 5% au lieu de 1% après 10 ans ?
La rentabilité sera clairement impactée, mais pourriez-vous dans ce cas liquider vos parts facilement et au bon prix ?
Autant de questions à bien clarifier avant de se lancer dans l’immobilier indirect !
Nous avons déjà exprimé nos réticences à investir sur le marché immobilier suisse au travers de plusieurs articles (ici, ici et ici). Certes, l’immobilier indirect semble pouvoir résoudre le problème des fonds propres, qui sont trop élevés en immobilier direct, mais la rentabilité et les risques n’en sont pas améliorés pour autant…
Pour apprendre à investir en direct dans l’immobilier français et européen, c’est par ici : https://formation.the-investor-group.com/catalogue-immobilier
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*Le crowdfunding immobilier est une opération de financement participatif mise en oeuvre dans un projet d’acquisition ou de construction immobilière. Elle se fait généralement via une plateforme en ligne. Cette plateforme de crowdfunding met généralement en relation des porteurs de projets et des particuliers. L’investisseur effectue un prêt obligataire ou souscrit des titres afin de financer une opération immobilière.
Cheers,
Flavien @ The Investor Group
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