Dans nos articles Qoqa : l'illusion de la propriété immobilière ? et La fausse bonne idée d’investir dans le crowdfunding immobilier, je vous écrivais que les solutions de morcellement de la propriété sous différentes formes pourraient permettre de repousser le plafond des prix immobiliers.
Eh bien voici encore une nouvelle solution que j'ai découverte récemment et qui ne me surprend pas vraiment (à vrai dire, c’est surprenant que ça n’émerge que maintenant) puisqu’elle nous provient directement du monde de l'automobile : le leasing immobilier.
Le principe est le même que pour une voiture : vous ne réglez pas le montant total d'un coup, mais à la place vous payez une mensualité et vous décidez au bout de quelques années si vous achetez le bien ou non :
Si vous l'achetez, vous réglez la différence entre le prix (fixé au moment de la signature du leasing) et le principal des mensualités versées jusqu'alors (les intérêts sont conservés par la société de leasing qui, in fine, vous a fourni une facilité de crédit).
Si vous ne l'achetez pas, vous récupérez le principal des loyers que vous avez versés et vous êtes contraints de quitter le logement pour que ce dernier puisse être revendu sur le marché.
Ce modèle existe déjà aux Etats-Unis et il commence à arriver en Europe : deux startups françaises (ici et ici) se sont récemment lancées dans le but de développer cette approche avec comme clientèle cible tout un pan de la population qui ne remplit pas les critères d’accession au crédit hypothécaire classique : les indépendants, auto-entrepreneurs, intérimaires, les employés sous contrat à durée déterminée etc
Cette approche aurait beaucoup de sens en Suisse, où les prix sont notoirement élevés et l’accès à la propriété inaccessible pour une majorité de la population.
Et sur le papier, cela paraît très favorable pour le locataire-accédant d’avoir l’option d’acheter le bien tout en se constituant un apport :
Si le marché monte par rapport au prix fixé à l’avance, le locataire-accédant a tout intérêt à acheter et la banque qui financera son acquisition prêtera d’autant plus facilement que le bien vaut désormais plus
Si le marché baisse par rapport au prix fixé, le locataire-accédant peut se désister et récupérer une partie des loyers qu’il a versés (ce qui est mieux que d’avoir versé un loyer plein à un propriétaire)
Si ce modèle est viable économiquement pour les startups qui le proposent (ce qui reste à confirmer) et équilibré pour leurs clients (le rent-to-own a connu des dérives prédatrices envers les locataires-accédants aux Etats-Unis dans le passé), il serait logique à moyen terme que la plupart des acquéreurs aient recours à cette solution de leasing, même ceux qui ont accès au crédit immédiatement (en supposant qu’il n’y ait pas de grosses différences en termes de coût du leasing et coût d’un crédit hypothécaire classique).
En effet, il est toujours mieux de bénéficier d’une option plutôt que de s’engager de suite :
on peut identifier les éventuels problèmes sur le logement en l’occupant avant de l’acheter,
on est protégé si le marché immobilier baisse car on peut décider de ne pas acheter,
on garde une flexibilité totale en cas de changement de situation professionnelle ou familiale
Tout cela devrait en principe accélérer la démocratisation de ce modèle et soutenir les prix immobiliers puisque qu'une nouvelle demande à l'achat pourrait donc émerger.
Quels sont les risques ? Y a-t-il un revers de la médaille ?
Le diable se cache dans les détails évidemment.
Du côté du locataire-accédant, il faut bien s’assurer que le contrat de leasing que vous signez ne vous mette pas dans une situation défavorable par rapport à un achat classique ou à une location classique. Cela dit, le risque paraît modéré dans l’ensemble si l’on se réfère aux sites internet des 2 startups évoquées plus haut.
Du côté de la société qui va acheter le bien à votre place et vous fournir le leasing, le risque est bien plus important : aura-t-elle la solidité financière pour survivre en cas de baisse du marché immobilier et de désistements d'achat simultanés de leurs clients ?
Affaire à suivre !
Cheers,
Flavien @ The Investor Group
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