L’information est tombée à la mi-avril 2021 : la ville de Berlin se voit obligée de renoncer à son système de plafonnement des loyers, qui avait été adopté en 2019 mais qui vient tout juste d'être reconnu inconstitutionnel par la Cour Suprême de Karlsruhe.
Berlin est une des capitales européennes où moins de 20% des habitants sont propriétaires de leur logement, l'un des taux les plus faibles d'Europe.
Quid de cette loi et du plafonnement des loyers ?
La ville de Berlin avait voté en 2019 une loi interdisant aux propriétaires de logements d’augmenter leur loyer. L’objectif de cette loi “Mietendeckel” était double :
Plafonner les loyers selon un barème
Supprimer l'augmentation des loyers durant 5 ans
La loi a été appliquée à partir de 2020 et était valable uniquement dans le Land de Berlin (Berlin-Ville et son agglomération). Mais seulement un an et demi après, elle est déjà retoquée !
Dans toutes les villes où la demande locative est forte par rapport à l’offre, la question de contrôle ou de plafonnement des loyers se pose et les pouvoirs publics résistent rarement à la tentation d’intervenir et de réguler.
Cependant, il a été démontré par de nombreuses études empiriques que ces politiques interventionnistes sont au mieux inefficaces et au pire nuisibles pour le parc immobilier et les locataires.
En effet, les pouvoirs publics sont rarement compétents pour faire un meilleur travail que le marché libre en matière de fixation des prix, et cela représente d’ailleurs un coût non négligeable pour le contribuable : il faut payer tous les officiers publics chargés d’estimer quels sont les prix acceptables dans chaque quartier et de faire la police pour s’assurer que tous les baux sont conformes aux règles.
Et comme il est impossible de faire des règles simples qui arrangent tout le monde, des exceptions sont introduites au fur et à mesure (par exemple : certains types de logement construits après telle date sont exemptés de plafonnement des loyers) et cela devient encore plus compliqué (et donc coûteux) à appliquer.
Parmi les conséquences nuisibles causées par ces politiques, on peut citer le fait que cela incite les propriétaires à ne pas louer ou à ne pas faire les travaux nécessaires au maintien de la qualité du logement, que cela n’encourage pas les constructions neuves ou encore que cela diminue la mobilité sociale, puisque les locataires bénéficiaires des loyers plafonnés sont incités à conserver leur bail, ce qui rend le marché d’autant moins fluide.
N.B. : si comme moi, vous vous trouvez à Genève, vous connaissez sûrement quelqu’un autour de vous qui est locataire de longue date d’un appartement et bénéficie d’un loyer bien plus bas que le prix du marché. Et la dernière chose que cette personne souhaite, c’est de déménager ! Mais la conséquence, c’est que cela rend le marché bien moins fluide pour toutes les personnes cherchant à se loger.
Finalement, les pouvoirs politiques qui décident de ces régulations le font avant tout à des fins électorales, dans l’espoir de récolter les suffrages des locataires désireux de bénéficier d’un loyer régulé.
Selon nous, le fait que Berlin doive renoncer à son plafonnement des loyers est une bonne nouvelle pour les propriétaires ET les locataires berlinois, qui bénéficieront d’un marché immobilier de meilleure qualité à moyen terme. La balance du pouvoir a été rééquilibrée par la Covid-19 : si les loyers montent trop dans les grandes villes, les locataires iront se loger hors des centres-villes et feront du télétravail !
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Cheers,
Flavien @ The Investor Group
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