La Banque de France (BdF) révise tous les trimestres le taux d’usure. Elle a annoncé le 28 septembre relever de 0,48% le taux d'usure des crédits immobiliers à taux fixes d’une durée supérieure à 20 ans, qui passera à 3,05% à compter du 1er octobre 2022. Le taux d'usure pour les crédits immobiliers de moins de 20 ans sera relevé de 0,43% pour atteindre 3,03%.
Le taux d’usure : qu’est-ce que c’est ?
Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit immobilier, quel que soit le type d’emprunteur (particuliers, associations, collectivités locales etc). Le taux d’usure sert à fixer un plafond au taux de crédit avec l’objectif de protéger les emprunteurs en limitant le risque de surendettement.
Le taux d'usure vise à préserver le consommateur-emprunteur en prenant en compte le coût du crédit dans son intégralité : le taux d'intérêt sur le prêt, mais aussi les frais de dossier et commissions éventuelles, ainsi que le coût de l'assurance emprunteur et des garanties obligatoires.
Ce taux d'intérêt annuel effectif global (TAEG), qui tient compte du coût total du crédit pour l’emprunteur, ne peut donc pas être supérieur au taux d'usure calculé chaque trimestre par la BdF et publié au Journal Officiel.
Comment le taux d’usure est-il calculé ?
En France, la loi définit pour les différentes catégories de crédits le taux d’usure comme le taux moyen pratiqué au cours du trimestre précédent, augmenté d’un tiers. Pour calculer le taux d’usure, la Banque de France réalise chaque trimestre une enquête auprès des établissements de crédit et des sociétés de financement pour déterminer les TAEG moyens pratiqués au cours du trimestre, pour chaque catégorie de prêt.
Le TAEG moyen constaté est alors augmenté d’un tiers : le résultat ainsi obtenu devient le taux de l’usure pour le trimestre suivant.
Quel impact pour le marché immobilier ?
En période de hausse de taux, surtout si les taux montent vite, le TAEG peut venir buter sur le taux d’usure. Si le TAEG dépasse le taux d’usure, le crédit ne peut pas être accordé, ce qui conduit la banque à refuser le dossier. Un tel mécanisme dans des circonstances de hausse de taux peut réduire le nombre de transactions sur le marché immobilier et agir sur la liquidité du marché jusqu’au trimestre suivant.
Certes, le taux d’usure peut entraver la liquidité du marché immobilier en période de hausse des taux, mais il a aussi pour effet de protéger les emprunteurs contre les hausses brutales de taux et contre les taux abusifs que pourraient facturer les banques pour les dossiers les moins solides.
Que faire si un crédit est refusé à cause du taux d’usure ?
Dans le pire des cas, il faudra prendre son mal en patience et attendre la fin du trimestre pour pouvoir faire avancer son dossier.
Cependant, il est possible de faire jouer la concurrence auprès des banques pour faire baisser le taux du crédit, qui reste la principale composante du TAEG.
Il est aussi possible de faire jouer la concurrence sur les autres composantes du TAEG, à savoir notamment sur l’assurance emprunteur qui représente en générale la seconde composante la plus importante du TAEG.
En France, il est possible de prendre une assurance emprunteur auprès d’un organisme tiers au lieu de la banque qui accorde un crédit. Le secteur de l’assurance-crédit est devenu très concurrentiel et il existe des sites comparatifs pour l’assurance-crédit qui permettent de faire baisser le coût de l’assurance du crédit.
Le taux d’usure a son importance dans le contexte actuel, mais il n’est évidemment qu’un seul élément de l’équation pour préparer un investissement immobilier en France.
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Article invité rédigé par Etienne @ EPA Finconsult le 29/09/2022
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