C’est une question que nos lecteurs me posent régulièrement, alors je me suis dit qu’un article résumant mon opinion sur le sujet serait bienvenu.
De manière générale, il vaut mieux éviter d’emprunter dans une devise différente de celle du pays où se situe le bien.
Ceci est valable aussi bien pour les projets de résidence principale que pour les projets locatifs.
Ainsi, même s’il peut sembler tentant en ce moment d’emprunter en CHF pour financer une acquisition immobilière en France car les taux sont plus bas sur le CHF que sur l’EUR, je pense que c’est une très mauvaise idée.
Pourquoi ?
Parce que l’évolution du taux de change sur la durée du prêt (15, 20 voire 25 ans) peut anéantir la rentabilité votre projet.
Beaucoup de personnes en Europe de l’Est en ont fait l’expérience douloureuse, cet article résume très bien ce qui s’est passé dans les années 2000-2015 avec le renchérissement du CHF contre les autres devises, y compris l’EUR :
Graphique 1 : Evolution du taux de change EURCHF
Sources : TIG, BCE
Prenons deux exemples concrets basés sur l'évolution du taux de change historique entre 2000 (taux à 1.6) et 2024 (taux à 0.97).
Exemple 1 : prêt en CHF amortissable sur 25 ans pour l’achat d’un bien locatif en EUR
En 2000, au moment de l’acquisition, supposons que vous avez un loyer à 1000 EUR et une mensualité de crédit à 1000 CHF, soit 625 EUR.
En 2024, cette même mensualité à 1000 CHF représente désormais 1030 EUR. Ce n’est pas dramatique car les loyers ont aussi augmenté sur cette période, mais votre cashflow est tout de même bien amputé par rapport au point de départ.
Exemple 2 : prêt en CHF non amortissable pour l’achat d’un bien locatif en EUR
Pire encore, si vous aviez opté pour un financement typiquement suisse avec un 1er rang qui n’est jamais amorti, il reste 65% de la valeur initiale du bien sous forme d'hypothèque en CHF contre un bien immobilier en EUR alors que le taux de change a perdu 40%...
Le conclusion, c’est qu’il vaut mieux éviter d’introduire un risque de change dans un projet immobilier long terme.
Mouvements sur les marchés
Les mouvements de la semaine passée ont été caractérisés par l’appréciation du franc contre l’euro et le dollar américain et par une progression de l’indice boursier suisse SMI, à rebours des autres indices boursiers. Les rendements obligataires se sont tendus un peu partout sur fond de rebond de l’inflation. La BCE devrait décider d’une baisse des taux début juin, telles sont les anticipations des marchés.
Tableau 1 : Synthèse des mouvements hebdomadaires sur les principales classes d'actifs
Cheers,
Flavien @ The Investor Group
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