En tant que copropriétaire au sein d’une Propriété par Étages (PPE) dans le canton de Vaud, j’ai récemment constaté l’ampleur des débats qui peuvent éclore autour du choix du futur système de chauffage. Au-delà des considérations purement techniques, les discussions révèlent de réelles divergences d’objectifs et de priorités entre les différentes générations de copropriétaires. Dans cet article, je partage mon expérience sur ce sujet d’actualité pour tout investisseur immobilier, en rappelant également les règles en vigueur dans le canton de Vaud.
Les règles en vigueur dans le canton de Vaud
Le canton de Vaud, à l’instar de nombreux cantons suisses, s’inscrit dans une stratégie de transition énergétique et de réduction des émissions de CO₂. Ainsi, la loi cantonale sur l’énergie (révisée à plusieurs reprises) encadre le remplacement des chaudières et impose des critères de performance pour les nouvelles installations.
Priorité aux énergies renouvelables : Lors d’un remplacement ou d’une rénovation majeure, les pouvoirs publics encouragent, voire exigent dans certains cas, le recours à des installations plus respectueuses de l’environnement (pompes à chaleur, chauffage à distance, etc.).
Limitation des énergies fossiles : L’installation d’une nouvelle chaudière à gaz ou au mazout est fortement restreinte ; elle peut être soumise à l’obtention d’une dérogation si aucune autre solution techniquement ou économiquement viable n’est envisageable.
Subventions et soutiens financiers : Le canton propose parfois des subventions pour l’installation de systèmes de chauffage renouvelables ou l’amélioration de l’isolation du bâtiment. Ces aides peuvent alléger la facture initiale, mais elles varient selon les communes et les critères spécifiques du canton.
Avant tout projet, il est donc primordial de se renseigner auprès du service de l’énergie compétent (par exemple, via le Bureau cantonal de l’énergie ou la plateforme Info-Énergie). Ces organismes fournissent des informations actualisées sur les règles en vigueur et sur les possibilités de soutien financier.
Les options envisagées par notre PPE
1. La pompe à chaleur
La pompe à chaleur (PAC) est la solution la plus plébiscitée par les copropriétaires plus jeunes (dont je fais partie).
Avantages :
Émissions de CO₂ réduites.
Coûts d’exploitation (charges annuelles) relativement bas.
Valorisation à long terme de l’immeuble, puisqu’il s’agit d’une technologie respectueuse de l’environnement.
Inconvénients :
Coût d’installation initial élevé, ce qui implique souvent la souscription d’un crédit hypothécaire supplémentaire.
Nécessité d’un espace extérieur pour l’installation et d’une compatibilité avec le réseau de distribution de chaleur existant (radiateurs basse température ou chauffage au sol).
2. Le chauffage à distance
Le chauffage à distance (CAD) est une autre option plus “verte” qu’une chaudière à gaz, mais encore peu répandue selon les localités.
Avantages :
Investissement initial souvent moins lourd qu’une PAC (installation simplifiée si le réseau CAD est déjà disponible).
Bon compromis sur les émissions de CO₂, car la chaleur peut être produite à partir d’énergies renouvelables (bois, déchets, etc.).
Inconvénients :
Dépendance vis-à-vis du réseau CAD (il faut que l’immeuble soit raccordable).
Les tarifs peuvent fluctuer et les frais de raccordement s’avérer non négligeables.
3. Le chauffage au gaz
Malgré les restrictions grandissantes, le gaz reste une option considérée par certains copropriétaires.
Avantages :
Coût d’acquisition plus faible que la pompe à chaleur.
Installation plus simple (si le raccordement au réseau de gaz existe déjà).
Inconvénients :
Coûts d’exploitation (charges annuelles) plus élevés.
Risque d’augmentation du prix du gaz et dépendance à une énergie fossile.
Potentielles taxes supplémentaires à l’avenir pour les énergies fossiles.
4. Toute autre solution (pellets, électrique, etc.)
Dans notre PPE de 80 copropriétaires, toute alternative supplémentaire est écartée pour des raisons réglementaires (restrictions cantonales liées aux émissions, obligations légales) ou par manque de place (locaux techniques insuffisants pour stocker des granulés de bois ou installer des équipements volumineux).
Cela limite donc les choix à ceux mentionnés ci-dessus.
Un choix qui divise les générations
Au fil des discussions dans notre PPE, j’ai constaté un net clivage générationnel :
Les copropriétaires plus jeunes, souvent encore en activité professionnelle, sont plus enclins à emprunter pour financer un système cher au départ (par exemple une PAC), mais moins gourmand en énergie à long terme. L’idée est de capitaliser sur la valorisation immobilière, tout en réduisant les charges annuelles et l’empreinte carbone du bâtiment.
Les copropriétaires plus âgés, en particulier les retraités, ne peuvent (ou ne souhaitent) plus augmenter leur dette hypothécaire. De ce fait, ils privilégient des solutions moins coûteuses à l’installation, quitte à accepter des factures de gaz ou de chauffage à distance plus élevées par la suite. Leur priorité est de minimiser l’investissement initial pour ne pas fragiliser leur situation financière actuelle.
Ces divergences de points de vue génèrent parfois des discussions animées, car chaque partie défend ses intérêts légitimes : l’une vise un bénéfice à long terme et une meilleure rentabilité énergétique, l’autre s’inquiète des conséquences immédiates sur son budget.
Conclusion : se fier à une étude indépendante
Dans un tel contexte, la prochaine étape pour notre PPE est de réaliser une étude réalisée par un bureau d’ingénieur indépendant. Cet audit nous permettra :
de quantifier précisément les différentes options,
de confirmer leur faisabilité technique,
d’estimer leurs coûts initiaux et leurs charges à long terme,
d’identifier les subventions disponibles.
Grâce à cette expertise neutre et détaillée, nous pourrons soumettre un vote éclairé à l’Assemblée des copropriétaires, en tenant compte à la fois des enjeux financiers, des règles en vigueur dans le canton de Vaud et des aspirations générationnelles qui cohabitent au sein de notre PPE.
Pour tout investisseur immobilier, cette expérience met en lumière l’importance de bien connaître les réglementations locales, de cerner le climat financier et générationnel de la PPE, et d’anticiper les décisions techniques qui influeront durablement sur la valeur de son bien. La clé du succès réside souvent dans la recherche d’un équilibre entre coûts, contraintes légales et préoccupations écologiques… le tout en conciliant les aspirations de chaque génération.
Pour vous lancer sereinement dans des acquisitions immobilières, en Europe ou en Suisse, et bénéficier de notre expérience, c’est par ici : https://www.the-investor-group.com/4heures
Graphique de la semaine
Le cours du bitcoin se stabilise au-dessus de 100,000 USD depuis son record historique enregistré le 20 janvier 2025 à 109,400 USD alors que la couverture médiatique du bitcoin s’intensifie. L’engouement s’accélère, est-ce une nouvelle poussée spéculative ou un renforcement de sa crédibilité ?
Des personnalités politiques et du monde économique s’emparent du sujet. Le Président Trump s’est déclaré en faveur du bitcoin dans sa campagne, il l’avait fustigé par le passé. Désormais il y voit une monnaie anti-système en dehors du contrôle de la FED et il prône la création d’un fonds stratégique américain en bitcoin. Mais plus récemment, un politicien de premier plan en Allemagne et un banquier central en République tchèque se sont exprimés en faveur du bitcoin. Christian Lindner, chef du parti libéral allemand (FDP) et ministre des Finances démissionnaire du gouvernement, a suggéré que la BCE et la Bundesbank introduisent des bitcoins dans leurs réserves. La proposition a été vigoureusement rejetée par les deux institutions, mais elle a néanmoins donné de la résonance au bitcoin et ouvert le débat. Le gouverneur la Banque nationale tchèque, Aleš Michl, a proposé d’étudier la possibilité de diversifier 5% des actifs de l'institution en bitcoin (7 milliards d’euros) dans le but d’améliorer le rendement de ses réserves de change.
Le spectre des intervenants potentiellement intéressés par un investissement en bitcoin s’élargit toujours davantage, et le cercle semble inclure des institutions plus conservatrices qui sont au cœur du système.
Graphique 1 : Evolution du prix du bitcoin depuis 5 ans
Source : Google Finance
Mouvements sur les marchés
Depuis le début de l’année, les marchés actions ont progressé toutes zones confondues, portés par la thématique de l’intelligence artificielle (IA) et la publication de bons résultats. La société chinoise d’IA, DeepSeek, a semé le trouble parmi les poids lourds du secteur aux Etats-Unis en annonçant qu’il a mis au point l’équivalent de ChatGPT o1 mais de façon bien plus efficace, à moindre coût et en utilisant beaucoup moins de puces Nvidia.
Les marchés obligataires se sont tendus par l’anticipation d’une pause de la FED américaine dans les baisses de taux d’intérêt qui s’est confirmée lors de sa réunion du 29 janvier 2025. Il faut noter que les pressions exercées par le Président Trump pour une baisse agressive des taux d’intérêt n’ont pas été suivies d’effet. Les rendements obligataires ont monté de 5 à 18 points de base selon les pays. La BCE a poursuivi ses baisses graduelles de taux d’intérêt le 30 janvier 2025, amplifiant la divergence des taux sur le dollar (4,25%) et sur l’euro (2,75%).
Le dollar américain a perdu du terrain, entre 5% et 7% contre l’euro et le franc respectivement. Les prix de l’or, du pétrole et du bitcoin ont progressé significativement.
Tableau 1 : Synthèse des mouvements hebdomadaires sur les principales classes d'actifs
Cheers,
Flavien @ The Investor Group
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