Pour faire suite à cet article, il est temps d'aborder la question de l'amortissement de mes prêts hypothécaires, maintenant que ma vente à terme et mon emménagement ont eu lieu.
Quelques rappels préalables s'imposent :
La valeur locative est un montant déterminé par fisc qui vient s’ajouter aux revenus imposables d'un propriétaire immobilier suisse.
La dette hypothécaire en Suisse peut financer au maximum 80% de la valeur du bien immobilier et se structure en 2 rangs : le 1er rang de 0% à 65% et le 2è rang de 65% à 80%
Le 2è rang doit être amorti en 15 ans maximum et en tous cas avant l'âge de la retraite, alors que le 1er rang peut être conservé sans être amorti
En sachant cela, il y a donc 2 scénarios pour un propriétaire immobilier en Suisse :
Conserver sa dette hypothécaire de 1er rang et payer des intérêts bancaires qui viendront compenser (en partie ou entièrement) la valeur locative associée au bien immobilier et donc abaisser voire annuler l'impôt sur la valeur locative
Amortir sa dette hypothécaire de 1er rang pour réduire les intérêts bancaires mais payer plus d'impôts sur la valeur locative du bien (vu qu'il y a moins d’intérêts bancaires pour compenser la valeur locative)
J'ai toujours entendu autour de moi cette légende urbaine nous disant que l’option 1 est la meilleure car elle est moins chère que l'option 2.
Sauf qu'il convient de vérifier les chiffres détaillés et dans mon cas, il est plus intéressant d'amortir le 1er rang et payer plus d'impôts sur la valeur locative que de payer des intérêts bancaires.
Cela est vraisemblablement dû au fait que les taux d'intérêt ont beaucoup augmenté alors que la valeur locative a peu (voire n'a pas) changé sur les 2 dernières années.
Comment faire pour effectuer les calculs ?
Il suffit de se rendre dans le logiciel fiscal de votre canton (dans mon cas VaudTax) et de simuler les 2 scénarios.
Les membres de notre formation complète ont accès à une vidéo où je montre comment faire dans les détails.
Pour devenir membre, c’est par ici.
Graphique de la semaine
Les prix immobiliers du troisième trimestre 2023 ont été publiés pour la Suisse. L’indice général des prix du logement est en légère hausse à +0,2% depuis le deuxième trimestre et à +1,3% sur un an. Mais les composantes de l’indice révèlent que depuis le deuxième trimestre, le prix des maisons individuelles se tasse (-0,1%) alors que le prix des appartements progresse (+0,4%). Sur un an, les prix restent en progression de plus de 1% pour les maisons individuelles (+1,2%) et pour les appartements (+1,4%).
Graphique 1 : Évolution de l'indice des prix de l'immobilier résidentiel suisse
Sources : TIG, OFS
Mouvements sur les marchés
Les variations de la semaine sur les principaux marchés sont relativement limitées sans tendance claire. A noter la bonne performance du bitcoin (+7%) qui enregistre son plus haut niveau de l’année.
Tableau 1 : Synthèse hebdomadaire des mouvements observés sur les principales classes d'actifs
Cheers,
Flavien @ The Investor Group
Salut Flavien, personnellement je n'ai compris ce jeu de compenser la valeur locative... Le seul qu'y gagne serait le banquier en maintenant un niveau de dette et il toucherait des intérêts. A contrario on paie peut-être un plus d'impôts. Mais dans le fond c'est les sorties nettes qu'il faut aller vérifier