J’aurais pu choisir de parler du buzz médiatique récent autour du LK-99, mais je préfère réserver cela à une semaine ultérieure, si les résultats parviennent à être répliqués par d’autres équipes de recherche.
A la place, il me semble pertinent de parler de ce que j’ai retenu jusqu’à présent de ma récente acquisition immobilière en Suisse.
Spoiler : je ne vais pas rentrer dans les détails chiffrés dans cet article, ils seront prochainement disponibles pour nos membres premium. Pour devenir membre premium, c’est par ici : https://www.the-investor-group.com/4heures
Pourquoi avoir acheté en Suisse alors que je n’y étais pas vraiment favorable ?
Pour situer le contexte, il s’agit d’un appartement existant que j’occuperai à titre de résidence principale et je peux donc utiliser les fonds de mon 2è pilier pour financer une partie de l’acquisition.
Mon raisonnement a toujours été de réaliser des investissements locatifs en Europe pour avoir un effet de levier bancaire avec des prêts à taux fixe sur une longue durée, tout en obtenant un rendement bien supérieur au marché immobilier suisse et une diversification sur plusieurs biens dans différents pays et avec des stratégies locatives différentes.
A contrario, le marché immobilier suisse est très cher avec des rendements bas, c’est pourquoi il me semble qu’il vaut mieux s’y attaquer dans un contexte d’achat de résidence principale une fois que l’on a constitué un bon patrimoine locatif générant des revenus confortables et surtout, lorsque l’on a un 2è pilier suffisamment garni, car l’argent de ce 2è pilier ne peut pas être utilisé pour des achats locatifs, uniquement pour une résidence principale.
Cela devenait donc logique pour moi après tous mes investissements locatifs de déployer ce que j’ai accumulé sur mon 2è pilier dans une résidence principale, la seule alternative ayant été de laisser ce 2è pilier travailler à un plus faible rendement auprès de ma caisse de pension.
N.B. : on peut aussi retirer les avoirs de son 2è pilier si on quitte la Suisse ou si on se lance à son compte en Raison Individuelle, mais ces 2 cas de figure ne me concernent pas.
Quelles sont les différences principales entre une acquisition suisse et française ?
J’en citerai 3 à ce stade :
Les acquéreurs sont beaucoup moins protégés en Suisse
Il n’y a pas de délai de rétractation en Suisse et les détails sur le bien sont de manière générale plus limités qu’en France. Mon expérience européenne m’a permis (j’espère !) de demander tous les détails et de faire une offre en connaissance de cause, mais un acquéreur débutant peut à mon avis facilement louper des détails importants, surtout s’il achète sur un marché tendu où il doit se décider vite au risque de voir quelqu’un d’autre faire une offre avant lui.
Les démarches sont accélérées en Suisse
En Suisse, il est possible de faire une offre et de signer l’acte authentique chez le notaire la semaine suivante. C’est concrètement ce qui s’est passé pour moi.
En France, c’est impensable. Il y a d’abord l’étape du compromis de vente (qui prend plusieurs semaines à être signé), puis il y a le délai pour l’obtention du financement (qui nécessite la signature préalable du compromis de vente), puis la signature de l’acte authentique devant notaire. Tout cela dure environ 3 mois quand tout va bien et qu’il n’y a pas de délai (et il y en a souvent !).
Le concept de vente à terme est vraiment bien
En France, tout fonctionne selon les étapes décrites ci-dessus (compromis, obtention de financement, acte authentique).
En Suisse, on peut signer l’acte authentique rapidement et verser 10% du prix de vente chez le notaire, tout en se mettant d’accord de se revoir à une date ultérieure, le temps de résilier son bail en cours, planifier les déménagements et débloquer les fonds auprès de la banque et de sa caisse de pension.
Évidemment, il vaut mieux avoir un accord de la banque avant de verser 10% parce qu’on ne les récupère pas si on se rétracte. D’où l’importance de travailler avec un courtier en financement ou avec sa banque en amont de ses recherches immobilières, de manière à être prêt à faire une offre rapidement quand une bonne opportunité se présente.
Je reviendrai ultérieurement (à l’issue de ma vente à terme) avec plus de détails, notamment sur ma stratégie d’amortissement des prêts (car oui j’ai fait 2 prêts, comme expliqué il y a quelques semaines ici).
Graphique de la semaine
Depuis le 28 juillet 2023, la Banque du Japon a annoncé plus de flexibilité sur l’évolution des taux à 10 ans japonais qu’elle s’était engagée auparavant à maintenir en-dessous de 0,50%.
Désormais elle tolère davantage de fluctuations avec un nouveau plafond à 1%, provoquant une réaction rapide à la hausse sur le marché obligataire japonais et une tension de 0,12% du taux à 10 ans qui a clôturé à 0,56% vendredi 28 juillet, un niveau qui n'avait plus été vu depuis 2014 !
Finalement cette hausse suit le mouvement international de hausse des rendements obligataires qui prévaut depuis plus d’un an, mais elle n'est pas anecdotique.
Cela pourrait en effet avoir un impact considérable sur la réallocation des capitaux japonais actuellement placés en devises étrangères (USD, EUR etc), vu le rendement domestique redevient plus attractif.
Graphique 1 : Évolution des taux sur les obligations du gouvernement japonais à 10 ans
Sources : TIG, Bloomberg
Mouvements sur les marchés
Les hausses bien anticipées des taux directeurs américains par la FED et européens par la BCE la semaine dernière (de 0,25% chacune) n’ont pas pénalisé les marchés des actions. Les prochaines banques centrales susceptibles de remonter leurs taux pourraient être la Banque d’Angleterre le 3 août 2023 et la Banque Nationale Suisse le 21 septembre 2023. La semaine s’est soldée par une hausse des actions de 1%, une hausse des rendements obligataires à 10 ans de 0,04% à 0,12% et par une appréciation du dollar d’environ 0,5% contre un panier de devises du G20.
Tableau 1 : Synthèse hebdomadaire des mouvements observés sur les principales classes d'actifs
Cheers,
Flavien @ The Investor Group
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