Maintenant que la hausse des taux est largement derrière nous, que l’inflation a dans l’ensemble bien reflué et que l’on a amorcé une phase de baisse des taux, il me semblait intéressant de faire le point sur l’évolution des prix immobiliers en Suisse et en France sur les dernières années et à quoi s’attendre prochainement.
Graphique 1: Évolution des prix immobiliers en Suisse (gauche) et en France (droite)
Source : realadvisor.ch
On observe sur le Graphique 1 que les prix de l’immobilier en Suisse ont continué leur ascension alors que les prix de l’immobilier en France ont fait du surplace voire ont commencé à reculer.
Pourquoi ?
De nombreux facteurs peuvent expliquer cela, mais le principal est probablement la hausse des taux plus spectaculaire en Zone Euro qu’en Suisse, qui a amputé le pouvoir d’achat des emprunteurs.
En France, les emprunteurs s’endettent à taux fixe et ce dernier est passé d’environ 1% à plus de 4%, avant de redescendre plus récemment en dessous de 4% (voir Graphique 2).
En Suisse, les taux fixes ont aussi augmenté rapidement (dans une moindre mesure, voir Graphique 2), mais les hypothèques à taux variables sont restées relativement bon marché car la BNS n’a pas procédé à de fortes hausses de taux et a surtout utilisé la force du franc pour contenir l’inflation.
Graphique 2 : Évolution des taux fixes hypothécaires moyens en Suisse (haut) et en France (bas)
Sources : moneypark.ch, L’Observatoire Crédit Logement / CSA
Est-ce le bon moment pour acheter ?
Je n’ai pas de boule de cristal, mais il y a de bonnes raisons de penser que les prix vont repartir à la hausse dans le temps, en France comme en Suisse :
La pénurie de biens est toujours criante
L’offre de nouveaux biens est structurellement plus faible que la demande et les limitations pour les nouvelles constructions (liées aux problématiques environnementales notamment) devraient accentuer ce phénomène en France et en Suisse
Le solde migratoire est positif et a même augmenté ces dernières années, en France comme en Suisse
Les taux d'intérêt ont commencé à baisser alors que les masses monétaires (sur l’EUR et le CHF) ont atteints leur plus-bas et commencent à rebondir (voir Graphique 3)
Évidemment, les augmentations de prix ne sont pas homogènes d’une zone à une autre, mais la tendance de fond semble écrite et difficile à inverser.
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Graphique de la semaine
Les masses monétaires M2 (CHF et EUR) amorcent un rebond depuis le début de 2024. Le plus haut avait été atteint en début d’année 2022, pour finalement redescendre concomitamment à la hausse des taux d’intérêts.
Qui dit masse monétaire à la hausse dit (souvent) augmentation des prix des actifs, et notamment de l’immobilier.
Graphique 3 : Agrégats monétaire M2 en EUR (haut, en millions d’EUR) et en CHF (bas, en millions de CHF)
Sources : BNS, BCE
Mouvements sur les marchés
Les marchés ont connu une semaine d’importante aversion au risque. Les actions ont été chahutées par l’annonce de résultats d’entreprises décevants et en-dessous des attentes dans la tech américaine et en Europe. Dans la foulée, les craintes de récession après les chiffres du chômage US font chuter le prix du pétrole et dégringoler les rendements obligataires de 11 points de base en Suisse à 40 points de base aux États-Unis.
Il faut noter le retour de l’écart de rendement entre la France et l’Allemagne autour de 0,80%, dénotant la perception négative des investisseurs sur la situation budgétaire française. En cohérence avec la hausse de l’incertitude et l’aversion au risque, l’or gagne du terrain sans toutefois emmener le bitcoin dans son sillage, et l’indice VIX de la volatilité des actions américaines se tend fortement.
Tableau 1 : Synthèse des mouvements hebdomadaires sur les principales classes d'actifs
Cheers,
Flavien @ The Investor Group
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